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万科150亿定增里的进与€€

21世纪经济报道记€吴抒颖 深圳报道

继保利€华发等抛出定增议案之后,A股房企市值之王万科也终于姗姗来迟?/p>

2?2日,万科公布2023年度非公€发行A¤票预案,″向不超过35名特定对″展定向增发,募集资金总额不超?50亿元?/p>

这是万科上市22年来的第三次定增。上€′科定增要上溯?007年,其时房地产行业正在加速增长时期,针对房企的增发窗口尚未关上€在2007年那″增之后,房地产市场在高歌猛进的路上短暂受挫,万科2008年净利润也录得下滑€?/p>

此后多年,能够在A″增的房企数量急剧缩减,万科定增也随之沉寂。但这无阻万科前进的脚步?008年之后,万科加€奔跑,€售跨?000亿元,净利一度超?00亿元?/p>

万科本次定增出炉的背景是,房地产市场近年来出现下行,而为了支持行业的稳定健康发展,房企股权融资也适时重开?/p>

万科本次定增如若能够顺利成行,将是A股房企最大规模的定增案€也因为万科在行业的影响力,万科定增的进程与市场的反馈,也是对房地产市场走势的预判€?/p>

今时已经不同€日,万科?021年净利润遭遇滑铁卢以?022年投资规模€剧缩减以后,后续难免面临断粮的€面,前路更是充满挑战?50亿定增的加持,对当前的万科,是激励也是负担€?/p>

定价争议

万科本次定增资金安排,将主要用于项目建设以及补充流动资金?/p>

根据公告,万科本次拟非公€发行股票的募集资金€额将不超过150亿元,扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城€珠海海上城市等11个房地产项目,这部分投入资金?05亿元,另?5亿元将用于补充流动资金€?/p>

万科方面表示,本次非公开发行的目的,€方面是响应国家政策号召,扎实推进项目的高质量建设,助力公司向新发展模式平稳过渡;另一方面,拟通过本次非公€发行,优化自身资本结构,进一步增强资金实力和抗风险能力,为后续长期稳定发展奠定基€?/p>

万科本次定增的基本€辑与框架与其他已经发布预案的房企并无二致€区别于其他房企的地方主要有以下两点:一是万科并未承诺不低于€资产增发;二是万科大′深圳地铁也并非在当前阶段被‘定为发行对象?/p>

万科在定增预案中对增发价格的定价基准是,发行价格不低于定价基准日前?0 个交易日万科A¤票交易均价的 80%(即€发行底价€??/p>

可以将万科的定价基准与保利做€个简单对比:后€的版本是,发行价格为不低于定价基准日前20 个交易日交易均价?0%和最近一期末经审计的归属于母公司普€股′的每″资产值的较高者€?/p>

万科并未在定价基准中明‘增发价格的定价是否会高于每股€资产,这引发了中小股东的关注。其原因在于,万科股价目前处于€破€”状态,如果′低迷持续并最终以€资产以下的价格增发,′的利益将会受损€?/p>

在股票互动平台上,不乏中小股东表达要投反对票的意愿,而万科也暂未解释本次增发定价基准的准则€?/p>

€位私募机构的人士?1世纪经济报道记€表示,“万科没有加上不低于€资产这个′,的确让人费解€这给外界释放的″就是我想要低价增发,中小′肯定是很不舒服的。€?/p>

事实上,假如万科€终以“破€”的价格增发,其将不可避免引发争议€参考A″上过€的案例,曾有银行″为低于净资产增发引发投资者的强烈反对,最终这家银行股也提高了发行价€?/p>

除此以外,保利€华发等房企控股′均明确将参与定增,€深圳地铁却受限于融资规则暂未被确定为发行对°€根?020年起实施的€上市公司非公开发行股票实施细则》中规定,不是控¤东的第一大股东不属于董事会可提前确定的发行对°€?/p>

不过,对于本″增,深圳地铁给予了看好€?/p>

万科?1世纪经济报道记€表示,此次提请′大会给予发行′的授权由大股东深圳地铁发起€一方面是大′希望公司能积极把握政策机遇,为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源;另€方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持?/p>

寻找光明

对于当下的万科,150亿的定增不仅是情绪上的激励,实质上的帮助也显而易见€?50亿资金能够撬动的资源,在关键时刻能够保命?/p>

尽管万科有国资背书且贵为行业龙头,融资渠道在€困难的时刻也未曾被完全关上,但万科的节衣缩食、量入为出仍然体现了它当前处境的不易?/p>

万科去年的投资刻度上审慎收缩,根据中指院数据,去年万科的权益拿地金额仅为241亿元,相比往年有极大幅度缩减?/p>

另一个可供参考的事实是,万科2022年的年终奖至今未有眉目,这在之前是极为少见的情况。多位万科员工对21世纪经济报道记€‘认,2022年的年终奖至今还没有明‘消息?/p>

“发应该是会发,但最终可能是″性的€点€毕竟系统年会的定调还算乐观,那今年肯定要大家€合伙奋斗€,€点不发说不过去€€一位万科区域公司的员工分析称€?/p>

万科上一″终奖引发热议,是?011年€其时业界盛传万科€虑减半发放年终奖€?/p>

万科董事会主席郁亮当时亲自澄清这是假新闻,€万?008年管理层都未拿年终奖,那年公司业绩没有增长;但是,万科普通员工待遇与同行相比,固定薪酬的比例较低,需要依靠与业绩挂钩的年终奖,因此万科当年也未扣减普通员工年终奖。€?/p>

而即便在万科€利润下滑40%?021年,万科年终奖发放也与往常年份未有显著的差异。因此,万科2022年的年终奖发放情况,或许正是万科管理层对市场走势的真实反应€?/p>

从另€个角度来看,万科当前的盈利能力,也的确大不如前了?/p>

€个可供观察的窗口是,万科本次募资拟投向的11个项目净利率和投资收益率情况,也能够看到部分项目的质量€?/p>

根据万科发布的募资投资可行€报告,?1个项目中,其€利润率介?%-11.5%之间,投资收益率则在3%-13.7%之间。€这11个项目的地域分布有大半位于能级较高的城市,例如广州€杭州€成都和重庆等€?/p>

“(募资)拿的肯定不是最好或者很好的项目,但基本上万科的水平也差不了太多,净利润率也??个点。€一位不愿具名的房企分析师对21世纪经济报道记€分析认为€?/p>

值得投资者留意的是,万科?021年净利润下跌40%的基€上,2022年或许也难以有较大幅度的回升?/p>

?1世纪经济报道记€收集统计,2022年各大券商对万科的净利润预测多数落在235亿至248亿的区间,相?021?25亿的€利润,增长幅度预¤?%-10%之间?/p>

郁亮说,“行业已经看到了微光,也正在变成曙光。€在曙光降临之前,万科还要在微光中寻找前路,€如过去€?/p>